Кому платит собственник жилья, или Подробности коммунального управления

Начальник Госжилнадзора Галина Чагина с готовностью ответила на интересующие нас вопросы:

— У нас функции надзорного органа: чтобы людям было комфортно и безопасно проживать в своих домах, мы должны контролировать исполнение управляющими организациями их обязанностей. Это то, чем занимается Госжилнадзор в России. Мы пока только начинаем, потому что в Севастополе только с 1 марта этого года вступила в силу нормативная база Жилищного кодекса РФ, которая касается управляющих организаций. Мы проводим рабочие встречи и с ГУПами (их, как вы знаете, в Севастополе 10), и с частными компаниями (их 30), и с населением.

— Управляющие компании уже лицензированы вами?

— Нет. Сейчас мы как раз проводим процедуру лицензирования. До 1 апреля все компании подали соответствующие заявления. Руководители управляющих организаций сдали квалификационный экзамен (его мы до сих пор принимаем — каждый вторник и пятницу на пл.Восставших, 6). Приглашаем всех желающих проверить свое знание Жилищного кодекса и принять участие в сдаче квалификационного экзамена, — правда, предварительно нужно подать заявку.

Обучаем всех, потому что далеко не все собственники понимают, как это — выбрать управляющую организацию, что такое ТСН и ТСЖ... Мы хотим сделать город лучше, дома — чище, красивее, чтоб их конструктив не разрушался. Капитальными ремонтами пока не занимаемся, это в перспективе. Думаю, не раньше января будущего года. Сейчас контролируем содержание и текущий ремонт жилого фонда.

На лицензирование подали заявление 10 государственных и 29 частных компаний (ООО). Проверено 15 — 8 ГУПов и 7 частных.

— Какие лучше?

— Не могу выделить приоритет какой-то группы: что-то лучше в одних, что-то в других, но это не зависит от формы собственности компании. Будем смотреть по их работе, по наличию жалоб от жителей. Многие компании уже на рынке, и мы имеем возможность их оценить.

— То есть можно работать без лицензии?

— Нет. С 1 мая без лицензии никто не сможет работать. Предусмотрен штраф от 300 тысяч рублей. Штраф будет выписан, если компания получит хоть копейку с жителей, не имея лицензии управляющей организации. Мы разместим информацию на своем сайте dom.gosuslugi.ru, выступим на телевидении, чтоб население было в курсе: существует риск — если компания работает без лицензии, она может собрать деньги и просто уйти.

— Дома «приписаны» к определенным компаниям?

— Дома, которые были приписаны к определенным рэпам, пока, временно, отданы в эксплуатацию ГУПам, которые созданы с 1 марта 2015 года. Особо отмечу, что не в управление, а только в эксплуатацию. Процентов 90. Остальные дома были под частными компаниями, так там и остались пока. Людям сегодня предложен выбор: госкомпания (ГУП), частная управляющая компания, ТСЖ (или ТСН). Каждая компания, понятно, пиарит сейчас себя. Как показывает практика, люди выбирают те компании, под которыми они были раньше, просто не понимая, кто лучше, а кто хуже: этого пока не видно. А вот когда они заметят, что соседний дом, к примеру, такого же года постройки выглядит лучше и там постоянно что-то делается (в отличие от их дома), люди смогут сделать осознанный выбор. Но это будет только после 1 мая.

— Можно выбрать управляющую компанию, но можно остаться и на самостоятельном управлении домом, ведь так?

— Если в доме меньше 16 квартир, его жителям доступен прямой (непосредственный) способ управления. То есть выбирается старший по дому из числа собственников квартир, а он, в свою очередь, заключает договоры с организациями, вывозящими мусор, обслуживающими (проверяющими) внутридомовое оборудование (газовое, вентиляционное), проводящими дезинфекцию подвалов, чердаков и т.п., т.е. мест общего пользования. Но тут и неудобство присутствует: нужно самим отслеживать, со всеми ли заключены договоры. Также можно создать товарищество собственников жилья — ТСЖ — и управлять своим домом (или группой из нескольких соседних) через назначенных непосредственно вами уполномоченных лиц.

Любой из собственников может инициировать собрание жильцов (развесить объявления с повесткой дня, что тогда-то и там-то, не ранее, чем через две недели, состоится собрание). На подобной встрече собственники квартир должны определиться, какую форму управления домом они предпочитают. Затем, если выбран способ управления через управляющую организацию, люди должны решить, какой именно компании они хотят доверить управление своим домом (а значит, и своими деньгами).

— Как будет обеспечиваться прозрачность работы управляющих компаний?

— Есть 731 постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 о стандарте раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами. У каждой управляющей организации будет свой сайт, на котором они будут выкладывать абсолютно все: сколько денег собрали, на что потратили — акты, договоры, тарифы, счета, балансы, режим работы и т.д. Ввиду технических сложностей пока не все завели свои сайты, но работа ведется, у нас есть гарантийные письма на этот счет. В местах расположения управляющих компаний информация в распечатанном виде должна быть развешена на стендах. Что касается подробных данных по каждому дому, то, конечно, все на стенах не развесишь, их просто не хватит. Будут заведены папки по каждому дому, чтобы любой мог прийти, найти свой дом и посмотреть, сколько в его доме общей площади, сколько составляет земельный участок, сколько и на что тратится, как идет управление его средствами, что ожидает его дом — какой ремонт, какое обслуживание. Информация должна быть полной. Если хоть один пункт не раскрыт, мы откажем в выдаче лицензии.

— И забрать лицензию, если что, тоже можете?

— Конечно. Если существует много жалоб с одного дома, то сначала отбирается лицензия на этот дом. Если компания лишается права управления 15% своих домов, то она теряет лицензию на управление вообще. И восстановить ее сможет только через три года.

В любое время любой собственник квартиры в доме может инициировать собрание, если он недоволен управляющей организацией. На общедомовом собрании можно решить отказаться от услуг определенной организации.

Если дом не выбрал способ управления самостоятельно, мы передаем данные по нему в департамент городского хозяйства, и органы местного самоуправления объявляют конкурс на управление этим домом. Любая компания может выиграть этот конкурс и приступить к управлению домом.

— Какие жалобы от населения сейчас самые популярные?

— Очень много жалоб на изменение фасадов зданий: на увеличение балконов, сооружение пристроек. Это немного не наше, мы работаем совместно с отделом градостроительства и архитектуры. Данные нарушения подпадают под Градостроительный кодекс. Собственники верхних этажей, к примеру, не имеют права захватывать чердаки без 100-процентного одобрения всех собственников дома. То же касается и собственников первых этажей, которые прихватывают участки подвалов. И, конечно, это должно быть документально зафиксировано: согласие всех остальных жильцов дома и утвержденный отделом архитектуры план переустройства. В нашем городе обычно это совсем не так: 98% всех жалоб к нам касаются подобных вещей.

По предписаниям отдела архитектуры подобные переустройства будут сноситься: ведь для их существования, чаще всего, не предусмотрены конструктивные особенности домов.

— Квартплата, по вашему мнению, будет повышаться для севастопольцев?

— Да, тенденции такие. Конечно, она не сможет стать больше, чем предусмотрена по закону... но в среднем по югу России, например, содержание и ремонт — 15-18 рублей за кв.м общей площади. У нас пока 5-7. Понятно, что повышение будет. Придется платить и за пристрои, и за расширенные балконы с отоплением. Раньше платили мало, сейчас больше, но всегда нужно знать, на что тратятся ваши деньги.