ПЗЗ примут без генплана

Почему городским властям так важно принять ПЗЗ именно сейчас, «Севастопольская газета» поинтересовалась у директора департамента архитектуры Максима Жукалова. Вот что он ответил.

— Почему не генплан, а ПЗЗ?

— Генплан — это больше стратегия развития, а ПЗЗ — это инструментарий, что следует из названия. Правила землепользования и застройки дают понимание того объема прав и обязанностей, которые есть в отношении конкретного земельного участка, в том числе касающихся его использования под индивидуальное жилищное строительство.

Нас часто обвиняют в подмене правилами генплана. Это не так, разница — внутри документа. Генплан — это больше развитие: подсчет социальных объектов и инфраструктуры, обеспечение прогнозной численности населения объектами коммунальной и социальной инфраструктуры, коридоры коммуникаций, дорог, сетей. А ПЗЗ — это градостроительный регламент, адресованный к конкретному земельному участку. Ты открываешь сначала публичную кадастровую карту, находишь свой земельный участок, узнаешь территориальную зону, в которой он находится, его площадь и сколько от нее можно застроить, какова максимальная плотность объектов недвижимости, сколько нужно озеленить и как, соотношение объектов вспомогательного использования к основным объектам и т.д.

Например, установлено, что 40% — это максимальный процент застройки земельного участка, при соблюдении других требований: по отступам от участков смежных землепользователей, высоте забора, а также тому, что может быть построено на земельном участке. Правила понятны и доступны, их можно открыть и узнать, что, например, допускается возведение дома в три этажа, высотой 12 метров, и не выше.

В случае, если захочется выше, есть процедура отклонения от предельных параметров. Тогда правообладателю придется прийти и обосновать, что вопрос принципиальный, там, скажем, находится родовая усадьба. Возможно, после рассмотрения решение об отклонении от предельных параметров будет принято.

Если брать не ИЖС, а, скажем, общественно-деловую или многоквартирную жилую застройку, то правилами также четко определены параметры, связанные с нормативами по озеленению, парковкам, которые должны размещаться в пределах земельного участка.

— А когда будет готов генплан?

— Над актуализацией генплана работают, сегодня работали в том числе. Подрядчик прежний – Институт Генплана Москвы. Сейчас идет сбор исходных данных, проходят встречи с ресурсными организациями, с подведомственными учреждениями — федеральными и региональными. Я имею в виду Крымскую железную дорогу, Севморпорт, — эти все подразделения оказывают влияние на экономическое развитие города.

Институт Генплана Москвы очень заинтересован в актуализации стратегии развития Севастополя, которая была утверждена в 2017 году. Поэтому генплан будет, но, если к моменту его утверждения будут готовы ПЗЗ, это очень даже неплохо.

Потому что ПЗЗ — это в какой-то степени закрепление существующих положений и определение правил поведения при пользовании земельными участками. Не секрет, что если говорить о генеральном плане 2017 года, то он был представлен как документ развития, что в итоге вызвало критику со стороны населения и многих организаций. По факту же, с учетом многочисленных замечаний и предложений, этот документ превратился в генплан существующего положения.

— С ПЗЗ это будет иначе?

— С ПЗЗ мы будем понимать существующее положение и определять направление движения: точки роста, зоны развития. Мы ведь помним, что на предложение малоэтажной многоквартирной застройки вместо ИЖС путем функционального зонирования было получено примерно 80% неодобрения. В данной ситуации мы хотим получить и закрепить сначала существующее положение, а уже после перейти к вопросу развития.

Правила в некоторой степени дают свободу экономической деятельности для правообладателя земельного участка. Скажем, сегодня у тебя магазин, который оказался неэффективен. Предоставляя право самостоятельного выбора видов разрешенного использования, правила дают возможность переориентировать его на заведение общепита или еще чего-то. Правда, это возможно только для собственников, арендаторам надо спрашивать согласие у собственника.

С другой стороны, как только правила будут утверждены, мы должны будем передать координаты границ территориальных зон для размещения в Едином государственном реестре недвижимости.

— Придя на обсуждение ПЗЗ, люди видят на стендах какие-то раскраски. А где сами правила?

— Вы назвали раскрасками (кстати, генплан — это тоже раскраска) схемы территориального зонирования. Тут важно объяснить разницу между функциональными и территориальными зонами, для обычного человека понять не очень просто.

— Например, горожане жаловались на отсутствие на схемах улично-дорожной сети. Это сбивает с толку.

— Улично-дорожная сеть — не предмет ПЗЗ, ее там и не должно быть. Подход к установлению территориальных зон следующий: он соответствует статье 35 Градостроительного кодекса.

Существуют требования по образованию территориальных зон и невозможности размещения одного земельного участка в двух территориальных зонах. То есть, один участок должен принадлежать к одной территориальной зоне. За исключением, линейных объектов. Чтобы не было сложностей с постановкой земельных участков на кадастровый учет, линейные объекты могут строиться везде, мы говорим о трубопроводах, дорогах, и это не предмет регулирования ПЗЗ.

Когда надо будет построить дорогу, мы выполним документацию по планировке территории, как мы это делаем сейчас, образуем земельные участки и будем ее строить — правила нам в этом мешать не будут. Как в случае строительства трассы «Таврида».

— Почему людям не объяснили, как нужно воспринимать размещенные на стендах схемы? Они сложны для восприятия из-за пересыщенности цветами, а планшеты расположены так, что рассмотреть и найти свою зону бывает очень сложно, даже при помощи консультантов.

— Цветовых оттенков действительно много, их 47, но с этим ничего сделать нельзя, нам приходится использовать оттенки основных цветов. По поводу высотности размещения планшетов и их информативности, такое замечание важно, будем устранять.

— Существует ли понимание, в каком направлении должен развиваться город в смысле его функциональности? И не слишком ли много планируется строить жилья?

— Могу сказать, что часть традиционных функций города сохраняется. С точки зрения обеспечения оборонобезопасности, эта функция сохранится еще надолго. Есть вещи, которые трансформируются, что неминуемо связано с изменением самой структуры экономики: сфера обслуживания занимает большую долю, чем сфера производства, ее доля увеличивается. Что касается производства, то оно становится более высокотехнологичным и более компактным. Огромные цеха и конвейеры уже не так востребованы и экономически привлекательны, многие промышленные площадки сейчас заняты мелкокустарным производством в сфере обслуживания и производственная функция размывается.

Еще одна примета современности в том, что промышленные территории в результате развития города все чаще оказываются внутри жилой застройки, притом, что классические промышленные территории выносятся на окраины для соблюдения санитарно-эпидемиологических ограничений, в Севастополе это сложнее из-за того, что с другой стороны город вплотную подобрался к землям сельскохозяйственного назначения, баланс здесь крайне сложен. Но при этом все равно мы видим, что расположение промышленных площадок в центре города неэффективно.

Что касается жилья, то оно будет возводится, поскольку деваться некуда. Однозначный тренд сегодня на города-миллионники, которые более устойчивы к экономическим факторам, чем города с небольшим населением.

Предположу, что Севастополь будущего приобретет разновекторную направленность, хотелось бы прогресса в развитии с точки зрения IT-сферы и туристической привлекательности. Последнее направление, как одно из приоритетных, надо создавать комфортные условия для разного отдыха: пляжного, экскурсионного, туристического. Сейчас в Севастополе преобладает экскурсионный туризм с однодневным осмотром достопримечательностей. А хотелось бы, чтобы люди приезжали и отдыхали у нас, мы тоже можем создать инфраструктуру пляжного отдыха на Северной стороне, где туристы могли бы, помимо проживания, получить доступ к экскурсионным объектам.

— То есть, город вы видите военно-рекреационным?

— В генплане 2005 года значительные территории на Северной стороне тоже планировались как рекреационные, отводимые под объекты туристической инфраструктуры.

— После последнего Градсовета стал очевиден приоритет перспективной жилой застройки, не обремененной социальной инфраструктурой. Как это возможно с точки зрения градостроительства?

— Я читал критические замечания в СМИ после очередного градсовета на этот счет. Надо понимать, что социальная инфраструктура – это обязанность органов госвласти. Однако в настоящий момент невозможно возложить обязанности по возведению той же школы на застройщика небольшой территории. Развивать социальную инфраструктуру надо, но такие площадки с точки зрения нормативной доступности обеспечивает город. Впрочем, надо разбираться, какие именно территории вовлекаются.

— Вернемся к ПЗЗ. Каким образом будут рассматриваться замечания и предложения, которые поступают в результате их обсуждения?

— Вот только сегодня в департамент поступило порядка 400 замечаний, все они будут включены в протокол, после чего будут вынесены на рассмотрение комиссии по подготовке проекта ПЗЗ. Такая комиссия — аналог той, что работала в 2017 году, когда рассматривался проект генплана.

Все предложения будут сгруппированы по территориальности, рассмотрены и получат комиссионную оценку, с учетом всех факторов влияния на данную территорию, с использованием законодательных и правоустанавливающих документов.

— Как заявители узнают о принятых решениях?

— Заключение с аргументацией по каждому предложению и замечанию будет размещено на сайтах Правительства Севастополя и департамента в свободном доступе. Там также будут цифры о количестве поступивших предложений и замечаний, которые, как я сказал, мы постараемся сгруппировать по территориальному признаку, а также выводы. Учитывая, что в заключении персональные данные участников слушаний не указываются, каждому предложению будет присвоен кодовый номер. Свои предложения и выводы по ним также можно будет запросить в виде выписки из протокола.

— За обсуждением последуют слушания, готовы?

— Уже сейчас чувствуется, что, пожив в российском правовом поле и убедившись, что украинский генплан не дает им реализовывать свои права, люди ждут принятия этого документа. И потом, на сегодня, это, наверное, чуть ли не единственный крупный российский город, который остается без генплана и ПЗЗ.