Нашли семь территорий для массовой коммерческой застройки

Без генплана и правил землепользования

Вопрос перспектив развития города был рассмотрен в условиях отсутствия генплана города и ПЗЗ (правил землепользования и застройки). Причину такй спешки озвучил губернатор Михаил Развожаев. По его словам, «задача исходит из поручения президента страны и связана с обращением о строительстве служебного жилья для бюджетников».

Вопрос включили в программу социально-экономического развития Республики Крым и города Севастополя до 2024 года. На этом основании заключили госконтракт с иногородними проектировщиками на разработку градостроительного обоснования территорий под комплексную застройку. Причем все проектные работы по госконтракту планируется завершить уже до конца этого года, чтобы первые квартиры передать для бюджетников уже в 2023 году.

Как сообщил главный архитектор Севастополя Николай Гордюшин, вопрос строительства жилья является для города архиважным, тем более на пороге актуализации основного документа городского планирования. Выбранные участки в дальнейшем хотят отразить в правилах землепользования и застройки.

Почти тысяча гектаров под жилье

Из 12 предложенных к рассмотрению территорий иногородние проектировщики выбрали семь, из которых теперь необходимо выбрать те, которые будут развивать в первую очередь, а какие — в десятилетней перспективе.

Итак, рабочие названия семи районов застройки: «Северный» (268,2 га, площадь квартир — 915 тысяч кв.м), «Красная горка» (157,6 га и 706 тысяч кв.м), «Сапун-гора-1» (40,55 га, 182 тысячи кв.м), «Сапун-гора-2» (147,8 га, 662 тысячи кв.м), «7-й километр» (66,7 га, 299 тысяч кв.м), «6-й километр» (92 га, 412 тысяч кв.м), «Молочная балка» (147,58 га, 661 тысяча кв.м).

Как было озвучено в представленной на градсовете презентации, основная часть застройки — среднеэтажная, с собственной стилистикой для каждой территории, электрозаправками, дворами без машин, безбарьерной средой, инфраструктурой для экологического транспорта, озеленением в виде линейных скверов, детскими садами, школами и объектами дополнительного образования для детей.

Таким образом, общая площадь предлагаемых к застройке территорий — более 920 га, суммарный объем жилья — 3,8 млн кв.м, планируемая численность населения — более 137 тысяч человек, количество мест в детских садах и школах — 7580 и 16150 соответственно, предполагаемое количество новых рабочих мест — 14080. Под служебное жилье из этих миллионов планируется выделить 250 тысяч кв.м, под социальное — порядка 270 тысяч кв.м.

Другое дело, что многие земельные участки находятся в частной собственности и имеют сельскохозяйственное назначение или содержат объекты культурного наследия. При этом подчеркивается, что земли сельхозназначения не считаются особо ценными для вовлечения в сельхозоборот.

Между тем участок «Северный» расположен на землях совхоза им.Софьи Перовской. Кстати, именно там планируется разместить объекты правительственного квартала (комплекс правительственных зданий и иные объекты общегородского значения), запустив туда городскую электричку.

На бывших землях совхоза «Севастопольский» планируется застройка территорий, обозначенных как «Сапун-гора-1», «Сапун-гора-2», «6-й километр» и «7-й километр».

Кроме того, на 6-м и 7-м километрах выявлены объекты культурного наследия.

Перспективная застройка Красной горки из-за затрудненности доступа потребует реализации полузабытого проекта Гераклейской рокады, а также создания дополнительных транспортных перемычек с проспектом Генерала Острякова и улицей Генерала Мельника.

Что касается Молочной балки, то эта зона также потребует строительства новых дорог.

Не говоря уже о мероприятиях по строительству и реконструкции сетей водоснабжения и водоотведения, строительству КОС «Южные» и «Северные», сетей электро- и газоснабжения, с реализацией проекта «кольцевой водопровод».

В итоге «для осуществления застройки необходимо внести изменения в градостроительную документацию. Для части участков — провести процедуру по смене категории земель и внести изменения в приказ Министерства культуры №1864 (об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе), подготовить соглашение о комплексном развитии территории. Планируемые сроки реализации проекта — 2021-2028 годы, — прозвучало на градсовете.

Мнения и опасения

Впрочем, в ходе заседания прозвучал и ряд существенных замечаний. Например, депутат Законодательного собрания Вячеслав Горелов из семи территорий согласен с застройкой только Молочной балки.

Ему вообще неясны критерии отбора участков, также как непонятна правовая форма перевода земель сельхоз­назначения в земли под жилищное строительство.

Еще одна проблема связана с водоснабжением. При увеличении населения на 137 тысяч человек водопотребление вырастет примерно до 240 тысяч кубометров в сутки. И это при существующем в городе дефиците воды!

Члена Совета Федерации Екатерину Алтабаеву беспокоит вопрос доступности предполагаемого жилья для севастопольцев. У председателя Законодательного собрания Владимира Немцева возник вопрос в связи со сроками рекультивации или перемещения старого мусорного полигона на Северной стороне.

Глава союза строителей Севастополя Александр Лифшиц считает, что строительство рокады или моста не сможет решить транспортные проблемы, и предлагает рассмотреть вопросы строительства жилья в микрорайонах-спутниках: в районе ТЭЦ, Федюхиных высот, сел Штурмового или Сахарной Головки.

Председатель Севастопольского союза архитекторов Сергей Комаров также выразил свою точку зрения, сказав, что представленная концепция напоминает пресловутую точечную застройку, но в большом масштабе, а сам проект жилищной застройки требует более детального, внимательного и всестороннего подхода.

— На мой взгляд, это продавливание чьих-то коммерческих интересов, не имеющее отношения к проблемам севастопольцев, — высказал после заседания свое мнение С.Комаров.

Генплан и ПЗЗ не нужны

В закон о принятии Крыма в состав Российской Федерации в июне 2021 года внесены изменения, которыми вводятся особенности регулирования отношений в области градостроительной деятельности на полуострове.

До 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя нормативными правовыми актами этих субъектов РФ могут осуществляться:

— подготовка и утверждение документации по планировке территории;
— выдача градостроительных планов земельных участков и разрешений на строительство объектов капитального строительства при отсутствии правил землепользования и застройки;
— внесение изменений в разрешения на строительство объектов капитального строительства, строительство или реконструкция которых начаты до 31 декабря 2020 года, государственный строительный надзор в отношении этих объектов, выдача разрешений на их ввод в эксплуатацию.

Действие поправок распространяется на отношения, возникшие с 1 января 2021 года. Это позволит завершить в установленный срок строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых были начаты на основании ранее действовавших документов, сообщается на официальном сайте Президента России kremlin.ru.