Какое жилье строят и сколько оно стоит

По стоимости жилья Севастополь занимает 3-е место в Украине после Киева и Ялты. В Одессе, Днепропетровске, Львове уровень цен приблизительно такой же, как и в городе русской славы. В уходящем 2010 году средняя стоимость квадратного метра жилья в Севастополе составила $1192. Это примерно столько же, сколько в прошлом и в 2006 году. По словам начальника отдела оценки Агентства недвижимости «Мультидом» Сергея Анблагова, ценовой пик пришелся на лето 2008 года, когда уровень цен на жилую недвижимость достиг $2092 за квадратный метр.

Приведенные выше цены относятся к вторичному рынку недвижимости. Цены первичного — ниже и зависят, в большей мере, от того, на каком этапе строительства находится дом: если работы только начались, то стоимость будет значительно ниже, если дом уже готовится к сдаче, то и цена на квартиры в нем будет приближена к рыночной, поясняет специалист. В среднем, по Севастополю в этом году первичное жилье можно было приобрести от 5 до 8 тыс. грн за квадратный метр.

Одной из главных составляющих цены на квадратный метр является месторасположение дома. Спросом пользуются районы у моря: бухты Стрелецкая и Омега, Парк Победы, поэтому и стоимость квартир здесь дороже, чем, например, на проспекте Победы. Гагаринский район уже несколько лет лидирует по объемам строительных работ: активная застройка идет на Античном проспекте, ул. Колобова, ул. Репина, в Парке Победы и т.д. Большая часть новостроек сдается в эксплуатацию под самоотделку.

По словам С.Анблагова, основные покупатели квартир — сами севастопольцы, около трети — жители других городов, преимущественно Украины.

По данным Управления статистики в Севастополе, за 9 месяцев 2010 г. за счет нового строительства введено в эксплуатацию 65 жилых домов (включая индивидуальные жилые дома) общей площадью 51896 кв.м, что на 52,9% меньше соответствующего периода прошлого года. Из 518 новых квартир преобладают однокомнатные (34,4%) и двухкомнатные (33,4%), трехкомнатные квартиры составляют 23,0%.

Элитное ли элитное жилье

Сегодня почти каждую новостройку называют элитной, хотя она не имеет ничего общего с жильем класса «люкс» или «премиум». Украинская строительная ассоциация разработала классификацию жилья, разделив его по 5 уровням: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс (см. таблицу). На сегодняшний день ни один дом в Севастополе полностью не соответствует нормам заявленного элитного класса.

В последние годы в Севастополе построено несколько домов, которые по некоторым показателям соответствуют понятию элитного жилья, но и уровень цен квадратного метра в таком доме в несколько раз выше среднего по городу. Пока в Украине купить элитное жилье можно только в Киеве или Ялте.

Лицом к жильцам

Квартиры в современных новостройках значительно комфортнее тех, что строили 20 и более лет назад. Современные государственные строительные нормы предусматривают все, чтобы сделать жилье максимально удобным для жизни, считает главный инженер проекта «Крым НИОпроект» Александр Передрий. Так нормативная документация регламентирует нижние пределы площади современных квартир (верхние — только для социального жилья. См. таблицу).

С января 2006 года действуют строительные нормы, по которым, например, площадь общей комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 кв.м, в других квартирах — не менее 17. Минимальная площадь кухни в однокомнатной квартире — 7 кв.м, в двух- и более комнатных — 8 кв.м, а площадь рабочей комнаты или кабинета не может быть меньше 10 кв.м.

Современные нормативы допускают наличие проходной комнаты только в четырех- или пятикомнатных квартирах, где из общей комнаты можно войти в одну из спален или кабинет.

В однокомнатных квартирах разрешается вместо кухонь предусматривать кухни-ниши при условии их оборудования электроплитами. В двух-, трехкомнатных квартирах обязательно наличие раздельных санузлов, а в четырех- и более — не менее двух совмещенных. В нашем климатическом районе больше не проектируются квартиры с односторонней ориентацией, а предусматривается сквозное или угловое проветривание с минимальной высотой потолков 2,7 м.

— Нормативов в строительстве очень много, но даже из вышеперечисленного видно, что современная планировка приближается к тому, чтобы сделать жилье максимально комфортным для человека, — комментирует А.Передрий. — Сегодня мы проектируем пятиэтажные многоквартирные дома с лифтами, чего не было раньше. Предусматриваем автостоянки из расчета одно машино-место на одну квартиру и отдельную стоянку для гостей.

Стоит отметить, что строительными нормативами от мая 2007 года оговариваются необходимые условия для свободного передвижения маломобильных групп населения: строительство пандусов, удобных лестниц и широких лифтов. Причем данная мера порадует не только людей с ограниченными возможностями, но и родителей малолетних детей.

— Если бы все застройщики нашего города добросовестно выполняли современные строительные нормы, то качество новых жилых домов было бы значительно лучше и соответствовало бы европейским стандартам, — считает А.Передрий.

Старое жилье или новое

Многие специалисты в области градостроения сходятся во мнении, что, покупая недвижимость в Севастополе, лучше остановить свой выбор на новом жилье. В старых квартирах — старая планировка и проводка. Да и стоят они порой дороже, чем новые. Большинство домов, построенных в 50-70-е годы, не соответствуют современным требованиям по сейсмостойкости и пожаробезопасности. Современные жилые дома оснащены приборами контроля концентрации газа и пожарной сигнализацией, они рассчитаны выстоять без разрушений при 8-балльном землетрясении. Согласно государственным строительным нормам Украины срок эксплуатации новых жилых зданий — 100 лет.

— Мы выбирали жилье по двум критериям: новая квартира без старых запахов и как можно ближе к морю, — рассказывает Елена Петрусенко, жительница Киева, недавно купившая двухкомнатную квартиру в Севастополе. — Конечно, 6-7 лет назад цены были в два раза ниже современных, поэтому мы очень рады, что успели осуществить свою давнюю мечту. Квартиру мы купили в кредит, причем первый взнос внесли, когда дом только начали строить. На мой взгляд, система долевого участия в строительстве своего будущего жилья — единственная возможность для человека из среднего класса приобрести заветную жилплощадь. Качеством квартиры мы довольны и видом из окна тоже».

Дороже, чем в Доминикане

Многие эксперты считают, что цены на жилую недвижимость в Севастополе чрезмерно завышены. По словам Татьяны Давыдовой, риелтора по недвижимости в Доминиканской республике, квартиры и дома в «банановом раю» действительно стоят в два раза меньше, чем в Севастополе, не говоря уже о Киеве или Москве. Например, двухкомнатная квартира (70 кв.м) стоит $38 тыс., студия (40 кв.м) — $25 тыс. Как правило, это квартиры в двухэтажных зданиях, похожих на наши «сталинки», с общим бассейном на улице или на крыше, парковкой, небольшим садом и охраной. За $150 тыс. год назад в Доминиканской республике можно было купить одноэтажный дом (100 кв.м.) с участком земли около 30 соток в 7 минутах езды до океана. Но надо учитывать, что стоимость коммунальных услуг там в десятки раз выше. В месяц придется платить за электричество — $200, интернет — $70-100, чистку бассейна, услуги садовника, аренду места на парковке — $300, плюс вода, мобильная связь, аренда автомобиля и т.д. Можно купить полный пакет на все услуги за $2 тыс. в месяц.

По словам Т.Давыдовой, Доминиканская республика хороша только для отдыха, постоянно там жить очень сложно, так как круглый год стоит жара, работу найти практически невозможно, в стране очень высокий уровень преступности и очень низкий уровень жизни среди местных жителей.